Người làm môi giới sau khi có giao dịch đâu tiên thường hỏi chi phí hưởng lợi bao nhiêu và khách hàng sẽ thanh toán khoản phí đó thế nào?
Đây là câu hỏi liên quan đến tiền vô cùng tế nhị. Sau khi hỏi đáp từ các chuyên gia, chúng tôi có thể đưa bạn các câu trả lời như sau.
FAQ – Thắc mắc
PHÍ MÔI GIỚI BAO NHIÊU, THANH TOÁN NHƯ THẾ NÀO?
[block id=”tai-app-xuong”]
Giải đáp thắc mắc
Phí môi giới tùy thuộc vào từng giao dịch mà có phí môi giới khác nhau. Không có quy tắc nhất định nào phải tuân theo, quan trọng bên môi giới và bên chủ nhà, bên công ty và bên chủ đầu tư phải thống nhất được tiến phí môi giới trước khi giao dịch xảy ra.
Tôi nói vì sao phải thống nhất trước, vì có nhiều giao dịch cứ ỷ y chủ nhà hiểu, yên tâm đi có giao dịch sẽ có phí, nhưng tới lúc giao dịch thành công rồi họ nói rằng bán căn nhà này lỗ quá, không còn tiền trả phí, nên gửi bạn ít phí uống cà phê cũng có khi trong giao dịch họ làm toàn bộ, môi giới chỉ có giới thiệu khách đến và họ đẩy môi giới ra rìa, muốn giúp cũng không được giúp, đến lúc thành công họ nói rằng môi giới có làm gì trong này đâu mà đòi đủ phí, cho ít phí coi như là phí giới thiệu người mua.
vậy là… Với những bạn mới vô nghề bị chủ nhà nói vậy cũng đành chịu, chứ đâu làm được gì khác. Tốt nhất nên phải có giấy trắng mực đen. Đối với công ty môi giới bất động sản, hầu như công ty nào cũng có mẫu hợp đồng môi giới ký với chủ nhà, trên thị trường rất ít chủ nhà muốn ký văn bản “ký gửi nhà cho công ty môi giới”, ngoại trừ trường hợp nhà ký độc quyền.
Hai bên phải ký văn bản trong đó thể hiện rõ thời gian nhận bán độc quyền bao lâu, phí bao nhiêu? Và bên công ty môi giới sẽ hỗ trợ, quảng cáo và làm những gì để bán được căn nhà, bảo quản tài sản ra sao v.v…
Nhiều căn nhà chủ nhà tự đăng quảng cáo hoặc gửi nhiều công ty môi giới, nếu ai đến trước có giao dịch trước thì của người đó, nên họ không muốn ký văn bản cam kết tiền phí, rất phiền phức. Vì thế trước khi giao dịch xảy ra, bạn nên soạn ra hợp đồng phí môi giới với chủ nhà, mặc dù trước đó hai bên đã có thoả thuận bằng miệng trực tiếp hoặc qua điện thoại đi chăng nữa, tốt nhất nên ký vào thoả thuận hợp đồng.
[block id=”bai-viet-lien-quan-post”]
Để lúc giao dịch thành công xong, họ không có lý do để không trả phí cho bạn. Cũng như bạn không có lý do mà đi đòi tiền thêm. Cứ theo quy tắc mà làm.
Hiện tại thông thường giao dịch bán nhà, bán căn hộ phí môi giới tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh là 1%. Trên thực tế thì tùy căn hộ, căn nhà và tùy trường hợp có khi phí môi giới là 2%, 3% hoặc phí môi giới quy ra số tiền hẳn hoi lúc ký gửi. Hoặc chủ gửi cho mức giá cố định, bán hơn số đó là tiền phí. Tùy vào mức độ tin tưởng giữa đôi bên, có khi ký thỏa thuận, có khi chỉ nói miệng đủ rồi.
Trường hợp làm cá nhân tự do tùy quan điểm làm việc nhưng làm cho công ty thì đâu đó phải có hợp đồng để có cái báo cáo.
Về việc bán căn hộ, dự án mới từ chủ đầu tư phí môi giới dao động đa phần từ 2-3%/giá trị căn hộ. Có khi cao hơn có khi thấp hơn, tùy vào thị trường, tùy vào dự án nóng để khích lệ tinh thần của anh cũng như chủ đầu tư. Dự án khó bán, giá cao đôi khi chủ đầu tư trả mức phí cao ngất ngưỡng đồng thời thưởng , công ty phân phối, cũng có khi tự công ty môi giới có chính sách khen thưởng, tặng voucher, di du lịch nước ngoài, tặng xe hơi, ; đồ có giá trị để khích lệ nhân viên của họ bán hàng tốt nhất.
Những dự án lớn hầu như họ không làm việc với nhiều đơn vị phân phối, họ chỉ làm việc với một vài bên có thương hiệu gọi là F1 hay đại lý cấp 1.
Công ty F1 thường nhân sự đông, đảm bảo được khả năng bán hàng – cho họ, sau đó công ty F1 sẽ liên kết với những công ty nhỏ hơn để cùng nhau bán, tiền hoa hồng sẽ chia theo tỉ lệ nào thì tùy vào mỗi trường hợp cụ thể. Họ cũng khu- khích hợp tác với nhiều công ty bên ngoài đồng thời tự họ cũng bán để làm sao vượt chỉ tiêu chủ đầu tư giao cho, lúc đó sẽ được tăng tỉ lệ phần trăm phí hoa hồng. Hoa hồng giữa công ty F1 và chủ đầu tư thường cũng ký tăng theo lũy tiến.
Ngày nay, nhiều khách hàng khi mua căn hộ yêu cầu phải được chiết khấu cho họ bao nhiêu % họ sẽ mua, nếu không họ sẽ qua công ty khác để được chiết khấu như họ mong muốn. Đây là vấn đề mà rất nhiều anh em trong nghề đang gặp phải.
Câu hỏi đặt ra làm sao để khách mua của bạn nhưng không bị “cắt máu”? Và người mua trước, biết tin người mua sau được chiết khấu nhưng họ mua trước không được, chắc chắn họ sẽ quay lại khiếu nại, vì vậy bạn phải cứng, phải giải thích cho khách hàng hiểu rõ chi phí bạn nhận được bao nhiêu? Bạn phải chi trả chi phí nhiều như thế nào để có khách quan tâm.
Nếu bạn không đủ năng lực cũng như sự khéo léo thuyết phục khách hàng, họ sẽ rất dễ dàng qua bên khác mua. Bạn c không được gì cả, vì vậy có bạn phải chấp nhận hy sinh, chia sẻ tiền phí hoa hồng với người mua, dù được ít phí. án, tuỳ mức độ cạnh tranh, bạn xử lý sao cho tốt nhất có còn hơn không. Đương nhiên, tuỳ trường hợp, tuy dự Thật ra, tôi nghĩ rằng, việc bị “cắt máu” đây là tử mà anh em trong nghề ưa dùng trong bất động sản chỉ xảy ra nhiều vài năm gần đây thôi.
Hồi trước cũng có nhưng ít có rầm rộ như hiện nay. Những ai làm bất động sản từ 10 năm trở về trước sẽ biết một điều rằng bán một căn hộ phí hoa hồng rất ít, mặc dù trên thực tế công ty môi giới ký với chủ đầu tư có thể ký hoa hồng là 2-3% nhưng khi về tới nhân viên thì hoa hồng chỉ còn lại 0,2- 0,5% là cao lắm rồi. Bán một căn hộ giá 2 tỷ, hoa hồng đôi khi khoảng 4 đến 8 triệu/căn, không như ngày nay bán 1 căn hộ nhân viên thực lãnh tiền phí cao hơn ngày xưa 2 đến 4 lần.
Công ty vẫn hỗ trợ họ việc quảng cáo, trực nhà mẫu, giữ số hotline… nhưng phần lớn các môi giới cũng phải tự đầu tư trang web riêng, tự chi phí quảng cáo mới cạnh tranh lại với những môi giới khác. Nên việc nhận phí cao hơn nhưng chi phí bỏ ra để đầu tư cho có được khách hàng cũng không hề nhỏ. Đồng thời tiền phí hoa hồng không phải dự án nào bán xong cũng nhận được phí hoa hồng ngay, đôi khi phải chờ đợi xung quanh 4 đến 6 tháng là chuyện bình thường, thực tế có chủ đầu tư thanh toán nhanh hơn, hoặc chậm hơn.
Tiền phí môi giới đôi khi không nhận được một lần, phải nhận vài ba lần, nhận theo phương thức thanh toán của hợp đồng. Có khi nghĩ bán sẽ được nhận phí rất nhiều, nhưng hóa ra tính kỹ lại chẳng còn bao nhiêu, chưa tính đền thời gian chờ đợi và nhận từng đợt. Không có gì là đơn giản, dễ dàng cả.
Bên môi giới cũng có lý lẽ riêng và bên mua cũng có lý lẽ riêng. Nếu bên đây không chịu cắt phí thì qua bên kia mua. Vấn đề không còn nằm ở chỗ mua vì mối quan hệ, mua vì quý môi giới nhiệt tình, mà mua vì chỗ đó có chiết khấu cao hơn. Nên có nhiều bạn nhiệt tình nhưng không hiểu ý bên trong của khách, có nhiều khách mua muốn được chiết khấu nhưng ngại không nói ra, ngại vì họ đi mua bỏ ra một số tiền lớn như thế để mua, mà đi lấy mấy đồng lẻ từ mấy bạn môi giới cực khổ cũng kì. Mỗi một trường hợp đều có những tình tiết khác nhau.
Để giải quyết cũng cần sự thấu hiểu, cảm thông và trận trọng công sức lao động của cả bên môi giới cũng như của muốn mua bên mua. Ai bỏ tiền ra mua cũng luôn mong được giá tốt nhất, sản phẩm tốt nhất mà, phải không? Theo tôi đây là cách giải quyết cho trường hợp “cắt máu”, tùy trường hợp nhưng bạn cứ tham khảo thêm để xử lý cho tốt.
- Bình tĩnh.
- Tìm hiểu bên công ty khác “cắt máu” cho khách bao nhiêu? Thông qua nhiều nguồn khác nhau và khách. Sau đó bạn xác minh lời khách nói có đúng không?
- Phân tích cho khách hàng biết bạn thực sự nhận được phí từ công ty bao nhiêu nếu giao dịch thành công
- Sau đó phân tích những gì bạn đã đầu tư, đã làm để có được khách hàng, chi phí quảng cáo, những điều có liên quan đến chi phí. Để khách hàng hiểu việc bạn nhận một cục tiền phí thực chất còn lại không bao nhiêu?
- Cho khách hàng biết thời gian nhận được phí, nhận bao nhiêu lần?
- Cuối cùng khách hàng sẽ thấy ra vấn đề, và nhận tiền “cắt máu” từ bạn cũng hơi kì kì.
Tôi chỉ hy vọng tương lai khi thị trường cạnh tranh chuyên nghiệp hơn, tri thức hơn, những hành động phá giá hoặc mồi chài khách hàng bằng những chiêu thức giảm giá, phá giá, giảm chiết khấu như thế sẽ có những chế tài phù hợp và khắt khe. Tạo nên sự công bằng cho cả những môi giới lẫn những người khách hàng đi mua. nỗ lực làm nên.
Người mua mua được giá tốt và người môi giới cũng xứng đáng nhận được những thành quả lao động họ đã nỗ lực làm lên.
Phí hoa hồng cho thuê căn hộ
Thông thường hoa hồng 1 tháng cho hợp đồng ký thuê 1 năm, cũng có khi 1 tháng tiền phí hoa hồng cho hợp đồng 2 năm. Tất cả đều có sự thoả thuận ngay từ đầu. Nếu bên phía môi giới chấp nhận được thì làm việc. Sau hợp đồng đầu tiên thông thường khách gia hạn lại, chủ và và bên người thuê hai bên tự làm việc với nhau.
Có trường hợp bên môi giới vẫn tiếp tục hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, đăng ký tạm trú, hỗ trợ khách thuê cũng như phía chủ nhà tiếp tục, nếu như thế thì bên phía môi giới nhận được tiền phí là 50% của hợp đồng đầu tiên. Nhiều chủ nhà họ không thích xử lý những vấn đề nhỏ nhặt phát sinh trong thời gian cho thuê nhà, nên họ bàn giao qua cho công ty môi giới uy tín, bên công ty sẽ lo cho họ toàn bộ, mỗi tháng tiền thuê nhà sẽ được người thuê chuyển trực tiếp vào tài khoản của họ, nhà có vấn đề gì, cần sữa chữa gì bên phía môi giới sẽ cho hay.
Nhà cho thuê lâu chắc chắn sẽ có những chỗ hư hỏng, tùy vào mức độ nặng nhẹ, nguyên nhân vì sao hư hỏng bạn cũng nên cập nhật từ khách thuê rồi thông tin cho chủ nhà xem xét và xử lý.
Có nhiều khi chủ nhà muốn làm việc trực tiếp với khách thuê hơn làm việc thông qua môi giới, khi đó nhiệm vụ của môi giới đơn giản hơn, giới thiệu khách hàng tốt cho chủ nhà là được rồi, những phần sau chủ nhà tự giải quyết.
Phần đặt cọc đối với căn hộ cho thuê
Đa phần đặt cọc 2 tháng, thanh toán hàng tháng (tại Tp.HCM). Mỗi hợp đồng của mỗi căn hộ đôi khi khác nhau, tùy vào yêu cầu của chủ nhà cũng như khả năng nhiều chủ nhà yêu cầu 3 tháng tiền đặt cọc, người thuê đáp ứng của người thuê nhà.
Nếu nhà mới, nội thất đẹp, cũng chấp nhận, có những trường hợp nhà cũ, nội thất không nhiều, chủ nhà cũng chấp nhận tiền đặt cọc chỉ một tháng tiền thuê nhà (nhưng hiếm lắm). Về phương thức thanh toán tiền thuê nhà cũng tương tự, đôi khi chủ nhà yêu cầu thanh toán 2,3 tháng/lần, hoặc thanh toán từng tháng, đôi khi có thể chấp nhận cho thuê rẻ hơn xíu và thanh toán cho chủ nhà 6 tháng/lần.
Phần thuê mặt bằng/nhà phố kinh doanh
Đây là mảng tương đối rộng, cũng như trên đa phần do hai bên thỏa thuận. Có khác một xíu là hợp đồng thuê kinh doanh thường thời gian thuê dài hơn 3 năm, 5 năm hay 10 năm cũng có. Phí hoa hồng có khi hợp đồng 3 năm hoặc 5 năm phí hoa hồng là 0,5 tháng hoặc 1 tháng phí tùy vào thỏa thuận hai bên, có thể thấp hơn hoặc cao hơn.
Người môi giới giỏi, nói năng khéo léo, hiểu thị trường, biết nhìn người, có kỹ năng làm việc chuyên nghiệp thường sẽ thương lượng được phí cao hơn mức bình thường, chủ nhà trả phí cũng hài lòng. Thực tế đây là thị trường tự do kiểu nào cũng có thể thương lượng và
thoả thuận được cả.
Việc lấy lại nhà trước thời hạn đối với những hợp đồng thuê để kinh doanh, ngoài việc phải trả lại tiền cọc, đền một số tiền bằng với số tiền đã nhận cọc, chủ nhà còn phải đền bù chi phí đầu tư cho bên thuê. Việc đền bù chi phí như thế nào cũng do hai bên thỏa thuận. Đôi khi bên thuê không để ý điều kiện này mà bị mất rất nhiều.
Ví dụ:
Bên thuê ký hợp đồng thuê nhà 5 năm, họ đầu tư lại toàn bộ, chi phí đầu tư một tỷ đồng. Giá thuê nhà 50 triệu/tháng, đặt cọc 3 tháng.
Nếu trường hợp bên chủ nhà lấy lại nhà trước hạn hợp đồng chuyện gì sẽ xảy ra? Ngay lúc ký hợp đồng chủ nhà nói cứ yên tâm, nhà này chỉ để cho thuê, không lấy lại trước hạn, yên tâm đầu tư và kinh doanh, điều khoản đền bù nhiều người thiếu kinh nghiệm đã bỏ qua, nghĩ rằng chủ nhà nói vậy cũng yên tâm, không sao. Nhưng kinh doanh được 2 năm, chủ nhà thông báo muốn lấy nhà lại hoặc lúc đó có nhu cầu muốn bán nhà.
Lấy lại nhà trước chỉ trả cọc và đền làm sao đủ bù vào chi phí đã đầu tư. Vì vậy số tiền bên người thuê đầu tư vào sẽ đi về đâu? Khi chuyện đã rồi thì khó lòng thương lượng được như mong muốn. Nên trước khi ký hợp đồng, mọi điều khoản nên rõ ràng, tin tưởng thì cứ tin, nhưng những gì gọi là điều khoản thì nên giấy trắng, mực đen, khỏi phải lăn tăn và cãi vã nhau kiểu như:
Hồi đó tôi đâu có nói vậy, tôi đâu có cam kết vậy đâu
Bên nào cũng có lý lẽ riêng, môi giới không làm rõ từ đầu, lúc đó môi giới đứng ra giải quyết cũng mệt mỏi đấy, có trường hợp môi giới giúp họ đã nghỉ hoặc bỏ nghề, người đi thuê phải tự tìm cách giải quyết. Rất tội nghiệp cho khách hàng.
Bản thân của một người làm môi giới khi làm hợp đồng cho hai bên, cần phải ghi rõ qua từng câu chữ, điều gì, điểm gì chưa rõ phải mang ra phân tích, bàn luận và khi có xích mích xảy ra, lúc đó chỉ có căn cứ vào hợp bên nào cũng thấy họ đúng, lúc đó không biết xử lý đồng và xử lý. Tránh trường hợp cấu chữ nước đói, đọc cho hợp tình hợp lý.
Thường ít ai chịu đọc hợp đóng kỹ trước khi ký lắm. Nên mối giới phải soạn và nghiên cứu hợp đồng kỹ càng, tìm ra những điểm có thể xảy tranh chấp sau này. Đa phần khách đọc sơ sơ, tay bắt mặt mừng vì một bên tìm được nhà ưng ý, một bên cho thuế được nhà cũng vui, nên không ai đọc cho kỹ, đến lúc có chuyện thì mới mang hợp đồng ra đọc và bắt đầu hú hồn:
Sao hồi đó lại có điều khoản này? Điều khoản kia mà không biết?
Bạn làm môi giới luôn phải mạnh dạn làm rõ mọi vấn đề, có nhiều bạn sợ làm rõ ra, giao dịch sẽ không thành nên im im cho qua chuyện, đến lúc vỡ lẽ ra mới thấy trách nhiệm của người làm môi giới không đơn giản như bạn nghĩ.
Hãy đặt bản thân bạn vào vị trí của người chủ nhà, của người thuê nhà để cân bằng mọi thứ trước khi mọi việc bắt đầu. Cái gì không hiểu, chưa hiểu thì nên đi hỏi những người đi trước, những ai rành về mảng này để có thêm thông tin cũng như hiểu thêm đảm quyền lợi.
Bạn hiểu rõ khách hàng của bạn cũng yên tâm hơn, họ yên tâm về kiến thức, kỹ năng làm việc của bạn và bạn cũng yên tâm khách hàng của bạn được bảo Bạn thấy đó, tìm được căn nhà để khách hàng ưng ý đã là cả một vấn đề, cho đến lúc hai bên chịu ngồi lại làm việc và đi vào quá trình thương lượng giá cả, hợp đồng là một vấn đề không thể xem nhẹ được.
Cuối được một giao dịch thành công đối với người làm môi giới chuyên nghiệp và yêu nghề họ không những vui vì có thu nhập mà còn cảm thấy được ý nghĩa, tầm quan + của người làm môi giới là như thế nào. Nên nhớ cầm đồng tiền hoa hồng trên tay đôi khi đổ mồ hôi nước mắt, không hề đơn giản như những người ngoài cuộc họ thường nghĩ rằng nghề môi giới ai làm cũng được, dễ kiếm tiền v.v…
Sang quán, sang mặt bằng, cơ sở kinh doanh
Phí hoa hồng thông thường tôi làm việc là 5% trên giá sang. Ví dụ giá sang là 1 tỷ, tôi nhận được 50 triệu tiền phí nếu giao dịch thành công. Làm về sang quán như sang quán cafe, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, shop thời trang, spa…
Tất cả các loại hình kinh doanh đều có khả năng sang lại trước thời hạn vì nhiều lý do như: Vì sinh nở không ai quản lý, vì đi nước ngoài, vì kinh doanh không hiệu quả (nhưng ít ai thừa nhận họ kinh doanh không hiệu quả nên sang), vì trục trặc mâu thuẫn vợ chồng (chồng hoặc vợ không muốn kinh doanh nữa), vì không có người quản lý, vì vỡ nợ… Mọi lý do đều có thể dẫn đến cần sang nhượng lại.
[block id=”tai-app-xuong”]
Người đi sang nhượng lại những cơ sở này có khi là cơ hội để họ phát triển kinh doanh dễ hơn, nếu như cơ sở đang cần sang có giá tốt lại phù hợp với nhu cầu họ đang cần. Người làm môi giới sẽ giải quyết vấn đề liên quan gồm bên sang nhượng, bên nhận sang nhượng, và bên chủ nhà và bạn là môi giới phải giải quyết mọi vấn đề cho một giao dịch sang nhượng.
Việc xử lý sẽ có nhiều bước hơn, từ việc tìm được cơ sở sang nhượng phù hợp cho đến thương lượng giá cả sang nhượng, và bước sau cùng là thương lượng lại hợp đồng thuê. Có trường hợp chủ nhà sẽ chấp nhận ký thêm thời gian, có trường hợp chủ nhà yêu cầu tăng giá, có trường hợp chủ nhà không chấp nhận cho bên thuê nhà sang nhượng cho bên thứ ba…
Mọi việc tới đâu giải quyết tới đó và cũng không có quy tắc chung, chủ yếu làm lâu rồi sẽ tích lũy dần dần kinh nghiệm. Muốn học hỏi nhanh, hiểu biết nhanh thì nên đi theo làm việc với những người môi giới giỏi, siêng năng, yêu nghề họ sẽ chỉ dẫn bạn nhiều kinh nghiệm quý báu cũng như cách xử lý trực tiếp những tình huống nan giải, từ đó bạn dễ dàng ứng dụng vào công việc thực tế và xử lý linh hoạt, chủ động hơn.
[block id=”form-dang-ky-tai-truoc-app”]
